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原則的に、その日までにはご自宅を退去している必要があります。 しかし、任意売却を行うにあたっては、退去日に関しても事前に買主と話し合い、調整を行いながら引っ越し作業も進めていくことができますので、強制的に追い出されるといったことはありません。 話し合いによって、退去に関しても猶予や希望を聞いていただける場合があります。任意売却が可能となる期間は競売開札日まで 任意売却が可能となる期間は競売開札日の前日までです。 目安としては、期限の利益喪失から6～12カ月といった期間です。自宅が競売にかけられてから住める期間は、最長で「買受人が家の代金を払ってから2か月」です。 裁判所内での手続きの進行状況によっては、1か月半程度がタイムリミットになることもあります。 なお最長2か月という期間は、あくまで強制執行で退去させられるまでの期限です。
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任意売却の6つのメリット‼ – 任意 売却 いつまで 住める このトピックの詳細
テーマの説明 任意 売却 いつまで 住める:
前回は、篠原が任意売却と競売の違いについてお話ししましたが、今回は、任意売却のメリットについてお話します。
競売よりもメリットが多いので、ぜひご覧下さい‼
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トピック任意 売却 いつまで 住めるの詳細についてはこちらをご覧ください:
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任意売却はいつまでに？
任意売却が可能となる期間は競売開札日まで 任意売却が可能となる期間は競売開札日の前日までです。 目安としては、期限の利益喪失から6～12カ月といった期間です。
不動産競売 いつまで住める？
自宅が競売にかけられてから住める期間は、最長で「買受人が家の代金を払ってから2か月」です。 裁判所内での手続きの進行状況によっては、1か月半程度がタイムリミットになることもあります。 なお最長2か月という期間は、あくまで強制執行で退去させられるまでの期限です。
競売終了いつ立ち退き？
通常、競売流れの中で買受人が代金を納付してから、明渡しの断行が行われるまで1カ月半～2カ月程度かかります。 そのため、債務者は買受人が競売物件を取得してから、長くても2カ月以内に立ち退きしなければなりません。
競売物件 いつ 出る？
配当要求終期の公告から2ヶ月ほど過ぎると、債務者に最低売却価格の通知が届く。 さらに、2ヶ月ほど過ぎると執行官や鑑定人が調査した結果が、家庭裁判所が運営しているインターネット上の「不動産競売情報サイト(通称「BIT」)」に公開される。 BITに情報が公開されると、その後、2週間後に入札が開始される。
任意売却 競売 いつまで？
任意売却のタイムリミットは競売落札日の前日まで！ ただし差し押さえの6か月前から着手が必要 任意売却のタイムリミットを端的にいうと、競売落札される前日までとなります。 落札の前日までに売却を完了できれば、競売を取り下げてもらえるということです。
競売にかけられるとどうなる？
競売の代金が落札者から納付されると、競売にかけられた不動産は落札者へと所有の権利が移ります。 つまり、債務者はその時点で不法占拠者になってしまうわけです。 物件買受人となった落札者は「不動産引渡命令の申し立て」を裁判所に行い、旧所有者に引越代がないなどの事情があっても、立ち退かない場合は強制執行を申し立てます。
不動産競売の流れは？
- ステップ１：入札の方法 入札をしようとする人は、執行官から入札書用紙と封筒を受け取り、 …
- ステップ２：保証の提供 …
- ステップ３：開札 …
- ステップ４：売却許可（不許可）決定 …
- ステップ５：代金納付 …
- ステップ６：登記 …
- ステップ７：占有者がいる場合の不動産の引渡し
競売 どのくらい？
競売の入札目安となる売却標準額は、市場相場の７割程度、さらに入札額の最低額は、そこから2割を下回らないと決められています。 立地が郊外で、転売先が見込めない場合には、市場相場の６割ほどで落札されてしまう可能性があります。
競売の流れは？
- 住宅ローンの一括返済を求められる
- 保証会社に代わりに返済してもらう
- 裁判所へ申し立てをされる
- 競売開始の通知書が郵送されてくる
- 現状調査が行われる
- 入札が開始される
- 売却される
自宅 差し押さえ どうなる？
前述の通り、家が差し押さえすぐに強制的に売却されてしまうわけではありませんが、滞納が続くと最終的には公売という手続きで強制売却されてしまいます。 どれくらいの金額や期間の滞納で公売になるかという規定はなく、市区町村やその案件ごとの個別の判断で決定されます。
なぜ競売にかけられるのか？
不動産の競売は法律用語で「けいばい」と読みます。 競売とは住宅ローンの滞納等を理由に家を裁判所に差し押さえられ、売りに出されることです。 住宅ローンを滞納するなどして、金融機関が継続した返済が不可能だと判断すると、金融機関は不動産を強制的に売却して住宅ローンをまとめて回収します。
引渡命令の流れは？
- 引渡命令申立 …
- 2. 審尋(しんじん)手続 …
- 引渡命令の発令 …
- 引渡命令正本(ひきわたしめいれいせいほん)の送達(そうたつ) …
- 5. 執行抗告(しっこうこうこく) …
- 6. 執行文付与(しっこうぶんふよ) …
- 7. 送達証明(そうたつしょうめい)
競売 配当期日 いつ？
まず、不動産の代金が納付されると裁判所が「配当期日」を定めます。 これは不動産の代金が納付されてから１ヶ月以内の日になることがほとんどです。 配当期日が定められると、配当を受けるべき債権者と債務者がその日に裁判所に来るように呼出しを受けます。
競売 任意売却 どちらが得？
任意売却は競売に比べ、より市場価格に近い価格での売却が可能です 任意売却の最大のメリットは、競売よりも高く売却できるため、競売よりも残債が少なるなることです。 あらかじめ協会が任意売却価格を提示したにもかかわらず、任意売却を行わず競売になってしまい、競売の落札価格が当協会の提示価格を下回ってしまった例です。
競売 特別売却 何回？
特別売却を実施しても買い手が見つからなかった場合は、売却基準価額を下げて再び期間入札を行い、それでもダメならまた特別売却に移ります。 買い手が見つかるまで、「（売却基準価額を下げて）期間入札」→「特別売却」の手続きを3回繰り返します。
東京・埼玉・千葉・神奈川の住宅ローンが払えないを解決する任意売却相談所「いちとり」
任意売却をすると自宅にはいつまで住めるの？
「相談員の方の話を伺って任意売却をする決意をしましたが、今住んでいる家にはいつまで住むことができますか？」
先日のご面談で、ご相談者様からこのような質問をいただきました。
任意売却すると、いつまで自宅に住める？
任意売却を行うのであれば、最終的にご自宅は手放すことになります。
（任意売却には、リースバックにより、そのまま住み続けられる方法もありますので、その場合はこの限りではありません）
そして、任意売却であれば、退去日は自分たちで決められると思われている方がいらっしゃいますが、それも違います。
まず、決済日（売買代金などの清算日）に、ご自宅の所有権は買主に移ります。
原則的に、その日までにはご自宅を退去している必要があります。
（残置物等の処分を売主側が行う場合には、それらも全て処分済の状態でなければいけません）
しかし、任意売却を行うにあたっては、退去日に関しても事前に買主と話し合い、調整を行いながら引っ越し作業も進めていくことができますので、強制的に追い出されるといったことはありません。
話し合いによって、退去に関しても猶予や希望を聞いていただける場合があります。
そして、これらの退去に関することについても、依頼を受けた不動産会社が買主との間に入り、調整を行っていきますのでご安心ください。
（必要があれば、新居探しや引越し業者のご紹介などもサポートいたします）
競売になると、いつまで自宅に住める？
では、これが競売だった場合はどうなるでしょうか。
競売の場合は、買受人（落札者）が決まり、代金の全額を納付した時点で、所有権が買受人に移転します。
所有権が移転した後も、その不動産に住み続けていた場合には、不法占拠者となります。
買受人としても、自己の所有となった不動産にいつまでも不法に住み続けてもらっては困りますので、激しく引渡しを迫ったり、裁判所に申し立てて、明渡しを命じる引渡命令を出してもらうなどの法的手続きを執ったりします。
明け渡す側の希望を素直に聞いてもらえることは、あまり無いと思ってよいでしょう。
当社が任意売却をお勧めするのは、競売よりも高い金額で売却できるという金銭面のことだけでなく、任意売却後の新たな生活のことも含めてご相談者様にとって、できるだけ負担が少なく最善の方法で解決できると考えているからです。
大切なご自宅のことです。
良い方向に解決できるよう一緒に考えていきましょう！
任意売却を選択した場合いつまで自宅に住めるのか？ | 東京都、埼玉県の任意売却はあらたホームにお任せ下さい。
1、任意売却の全体の流れ
任意売却の全体の流れ 売主が任意売却を選択してからは以下のような流れで進めていきます。 ＜任意売却の流れ＞ ①任意売却を依頼する不動産会社の決定 ②物件調査・・・物件の権利関係や相場、近隣状況などの物件調査を行い物件価格を算出します。（１週間程の期間を要します。） ③債権者との交渉・・・任意売却による売却価格や任意売却できる期間等を決めていきます。（おおよそ2週間～3週間程度） ④不動産売却活動・・・スーモやホームズなどによるポータルサイトに物件掲載、ポスティングなどによる売却活動を行います。（おおよそ1カ月～3カ月程度） ⑤不動産売買契約・・・買主が見つかった場合に不動産売買契約を行います。（⑤の契約～⑥の物件引渡しまで1カ月程度かかります。） ⑥物件引渡し・・・所有権が売主から買主に変わります。これをもって任意売却による売却活動は終了となります。 ①～⑥までの全体として３カ月～6カ月程の期間を要します。⑥の物件引渡し直前までは自宅に住むことは可能ですが、売却後の新居への引越しなども考慮して事前に退去することが望ましいです。
２、任意売却の活動期間が長ければお得なのか？
任意売却の売却活動期間が長ければお得なのか？ ④の不動産売却活動期間によって、自宅に住める期間が大きく異なります。 需要の高いエリアの物件であれば、1カ月以内に買主が見つかることもあり、逆に物件によっては、3カ月かけても売れない場合もあります。 買主が見つからない方がそれだけ長く自宅に住むことができるのでお得と考えることはできますが、任意売却できる期間は限られており、また任意売却期間中にも住宅ローンの残債に対して遅延損害金が発生していますので買主は早く見つかるに越したことはありません。
３、引越し先はいつ頃までに見つかれば良いのか？
引越し先はいつ頃までに見つければ良いのか？ 先に述べた通り、遅くても物件引渡しの直前までには引越しは完了しておく必要がありますので、逆算して引越し先は決めておく必要はあります。 逆に、いつまで住んでいないといけないか？というと、そこには決まりはありません。 例えば、実家に戻りたい、賃貸の良い物件があったので先に引越したい等の理由により、先に引越しをすることは問題ありません。
４、引越し費用がない場合はどうすれば良いのか？
任意売却にかかる期間は？家にいつまで住める？:任意売却チームNo1大阪の任意売却相談窓口（運営オーナーズプランニング）
競売の後自宅にいつまで住める？住み続ける方法も解説
「自宅が競売にかけられた後は、いつまで住むことができるの？」
「競売にかけられた自宅に住み続けたいけれど、なにかいい方法はない？」
そのような疑問をお持ちの方もいらっしゃるのではないでしょうか。
自宅が競売にかけられて売却されると、買受人が代金を納付した後、所有権が移転します。元の所有者は新たな所有者に物件を引き渡さなければなりませんが、競売の後、いつまで自宅に住めるのか、その後はどうなるのか知っておきたいという方もいらっしゃるかと思います。
この記事では、自宅が競売にかけられ売却された場合、自宅の引き渡しまでにどの程度の猶予があるのか、引き渡し後はどうなるのかについて解説します。また、住み慣れた我が家に住み続けたいという方に向けて、住み続けるための方法についても説明します。
1．競売になった家の明け渡し期限
競売で家が売却されると、裁判所からその旨が通知され、期限までに明け渡さなければなりません。競売になった家はいつまでに明け渡せばよいのでしょうか。
（1）競売の開始から明け渡しまでの流れ
競売の手続きでは、開始直後に買受人が決定するわけではありません。不動産の競売は「〇日～〇日の間」と期限を定め、その間に購入希望者が一度だけ入札する「期間入札」という方式で行われるためです。そのため、物件の状況確認や参加希望者の募集、物件情報の公開など、ある程度の手順を経た後に売却されます。
競売の開始から明け渡しまでは、基本的に以下の流れで進行します。
競売開始決定通知の到着 現況調査（訪問による物件の査定・状況確認） 競売の期間入札通知 期間入札の公告（物件情報の外部への公開） 入札の開始 開札 売却許可決定 代金の納付 明け渡し
（2）競売開始決定通知の到着から6か月～8か月で退去
前述の流れを月数にすると、競売開始決定通知の到着から明け渡しまでは、おおむね6か月から8か月です。詳しいスケジュールはケースによって異なるので、詳細は裁判所から送られてくる各種通知書を確認しておきましょう。
明け渡しの日から逆算し、間に合うように引越し・新居の手配を進める必要があります。
（3）自宅の明け渡しに応じなければ強制退去も
引越しが間に合わない場合や、家を失う抵抗感から明け渡しに応じない場合、最終的には強制執行によって退去させられる可能性があります。
元の所有者が居住している場合でも、新たな所有者が裁判所に申し立てることで、実力による排除が可能です。具体的には、その場で家財道具一式を運び出され、鍵を換えられ強制的に追い出されます。
運び出された荷物は返してもらえますが、保管や搬出にかかった費用は、請求されれば元所有者が負担することとなります。
2．自宅を競売で売却した後の残債はどうなる？
自宅を競売で売却した後、気になるのが「残債はどうなるのか」という点です。競売後の残債について説明します。
（1）競売で売却＝債務ゼロではない
勘違いされる方も多いのですが、家を手放したからといって、自動的に残債が免除されるわけではありません。家を競売で売却した後も残債は残るため、住宅ローンを支払い続けなければなりません。そもそも住宅ローンなどの滞納によって競売にかけられたケースでは、債務の金額が家の売却価格を上回っている「オーバーローン状態」であることがほとんどだからです。
（2）競売後の残債は一括請求されることが多い
住宅ローン債務の場合、競売時に保証会社が保有していた債権は、債権回収会社（サービサー）に譲渡されることが一般的です。以降は債権回収会社が債権者となり、残債の請求を行います。
競売で家を売却した時点で、債務の返済に関する期限の利益（分割払いの権利）は失っているので、残債は一括請求されることが多いです。給与や事業収入、その他の財産がある場合は、強制執行によって回収が図られるケースもあります。
（3）競売後の残債の処理方法
競売後に残債を処理する方法として、以下の二つの方法があります。
分割払い：残債を毎月少額ずつ返済する方法
自己破産：裁判所の手続きを経て、残りの借金を帳消しにしてもらう方法
分割払いを希望する場合、債権回収会社に認めてもらえるケースは多いです。債権回収会社は、債務者が経済的に困窮していることを承知しているからです。ただし、長期間に渡り残債を返済することになるため、経済的負担が大きいことは否定できません。
一方、自己破産をした場合、一部を除いた債務の支払いを免除してもらえます。残債の額が大きい場合は自己破産を検討してもよいでしょう。ただし、連帯保証人がいる場合は連帯保証人に請求されること、信用情報機関に最長10年間事故情報が掲載されることには注意が必要です。
関連記事：任意売却のその後は？残債の処理や売却後の負担を減らす方法を解説
3．自宅を競売で売却した後はどこに住む？
自宅を競売にかけられた方の中には、「売却後の住居はどう確保すればよいのか」と悩む方もいらっしゃいます。競売後の住居は経済状況回復のための拠点となるので、生活の負担にならない場所を確保したいところです。
自宅を売却した後の住居として選ばれることが多いのは、親族の家と賃貸住宅の二つです。
（1）親戚や親族の家に身を寄せる
家族や親戚など頼れる親族がいる場合、自宅を売却した後、身を寄せる方は多くいらっしゃいます。親や子供の場合、そのまま同居する方もいらっしゃいますし、一時的な仮の住居として住ませてもらい、その間に賃貸住宅を探す方もいらっしゃいます。
（2）賃貸住宅を契約する
親族がいない場合や「迷惑をかけられない」という場合、最初から賃貸住宅を契約する方もいらっしゃいます。賃貸住宅に住む場合、競売の手続きが進行する中で自分の希望に合った物件を速やかに探さなければなりません。
賃貸を探す際に大切なのは、物件の条件にこだわり過ぎず、期限までの入居を優先することです。自宅を売却してから住む家が見つからなければ、ホームレスになってしまいます。これだけは、経済的にも精神衛生的にも悪影響が大きいため、避ける必要があります。
（3）賃貸住宅の契約時の審査には通る？
自宅を競売で売却すると「賃貸住宅入居時の審査は問題ないのだろうか？」と思う方もいらっしゃるかもしれません。
賃貸住宅の入居前審査では、家賃の支払い能力や性格などを確認されます。具体的には、「定職についていてきちんと家賃を払えるか」「他の入居者とトラブルを起こさない人か」などが重視されます。大家さんは金融機関のように信用情報機関に登録しているわけではないので、競売の事実自体が不利になることはありません。
ただし、契約に際して保証会社の家賃保証を受ける場合は別です。信用情報の不安を理由に保証の引き受けを断られる可能性はあります。審査に落ちるようなら、保証会社を変えて審査を依頼するか、保証会社の代わりに連帯保証人を立てて契約できないか交渉してみましょう。
4．競売にかけられた後も住み続ける方法
実は、家の競売手続きが始まった後でも、家に住み続けられることがあります。その理由や具体的な方法について説明します。
（1）競売は債権者の意思で取り下げが可能
競売は、開札期日の前日までは、競売を申し立てた債権者の一存で取り下げることが可能です。そのため、債権者を納得させ、競売を取り下げてもらうことができれば、競売は回避できます。
ただし、債権者を説得するためには、「競売以外の方法で売却し、より有利に債務を返済する」ことを提示する必要があります。この「オーバーローン状態の担保を債権者の同意のもと、競売以外の方法で売却する」ことを任意売却と呼びます。
任意売却では、通常不動産市場で売却するのが一般的ですが、引き続き家に住み続けたい場合は、親族間売買かリースバックのいずれかの売却方法を検討することになります。
（2）住み続ける方法①親族間売買
親族間売買とは、家族や親戚など、親族に対して不動産を売る売却方法のことです。親族の同意を得られれば家に住み続けることができ、家が他人の手に渡らない点が大きなメリットです。
一方、親族間の不動産の譲渡としてはイレギュラーな方法のため、税務署や金融機関からは警戒される傾向にあります。適正価格以下の売買は贈与税の対象とされるほか、購入者が住宅ローンを組みにくいという問題点があります。
関連記事：親族間売買の「親族」の範囲は？住宅ローンと贈与税の問題と解決策も解説
（3）住み続ける方法②リースバック
リースバックとは、自宅をリースバック会社や個人の不動産投資家に売却し、売却後に賃貸住宅として住み続ける方法です。家賃を支払えば家に済み続けることが可能で、契約内容次第では将来的に「買戻し」という形で家を取り戻せることもあります。
ただし、任意売却によるリースバックは「債権者」「リースバック会社」の利害が介在するため、売却価格や家賃の面で折り合いがつかないことが多く、成功率は決して高くありません。
また、居住期間の調整や買戻しの価格など、契約書に盛り込むべき要注意の条項が多いことも難しいポイントです。
関連記事：リースバックとは？メリットとデメリット、注意点も解説
（4）個人再生の手続きを利用する
多重債務に陥った結果、住宅ローンが返せなくなり競売に至った場合、個人再生の手続きにより、自宅に住み続けられる可能性があります。
個人再生とは、債務を裁判所の手続きによって圧縮できる債務整理方法の一つです。債務額を3割程度に圧縮し、残額を原則3年で完済できるよう、返済計画を立てます。個人再生の手続きでは、保証会社による代位弁済から6か月以内であれば、競売を停止させることができます。
個人再生の住宅ローン特則という特例を使うと、住宅ローンはそのまま残りますが、家を手放さずに債務の大部分を圧縮できます。ただし、利用できるかどうかはケースバイケースですので、まずは専門家に相談することをおすすめします。
（5）売却後の家を取り戻すことはできる？
「競売で売却してしまった家をなんとかして取り返すことはできないか」と思われる方もいらっしゃるでしょう。
理論上、売却後の家を買い戻すことは可能ですが、さまざまな理由で実質的には不可能なことが多いです。競売で不動産を購入する人は、多くの場合、投資目的で購入している個人・法人の不動産業者、または居住するために購入した一般の方です。
業者が相手であれば、実勢価格で買い取れる可能性はありますが、居住目的の買い手の場合、断られる可能性が高いです。
何より、買い取るための資金をどのように工面するかが問題となります。競売で家を売却した方は、信用情報機関に事故情報が登録されていますので、数年は新たに住宅ローンを組むことはできません。そのため、実際にはかなりハードルが高いといわざるを得ないでしょう。
5．自宅が競売になったら専門の不動産会社に相談する
競売で家を売却することは、所有者の経済的・精神的負担が大きい方法です。価格も市場価格の5割～7割と安いため、売却後の残債自体も多いです。そのため、より高く売却することが可能で、住み続けられる可能性もある任意売却をおすすめします。
しかし、任意売却は通常の不動産売買と比較して、専門知識が必要な場面が多く、現実的には所有者が自分で行うのはほぼ不可能です。そのため、任意売却の実績を豊富に持つ不動産会社に相談することが大切です。
（1）任意売却には宅地建物取引業の登録が必要
前提として、任意売却は不動産取引なので、宅地建物取引業の登録がなければ扱えません。銀行や金融機関、弁護士事務所などに任意売却の相談をしても、最終的には不動産会社を紹介されます。「任意売却の相談窓口」等を名乗る業者の中には宅地建物取引業の登録をしていない業者も存在するため、注意が必要です。相談の二度手間になりかねないため、最初から不動産会社に相談するのが効率的です。
（2）債権者との交渉にはプロの助けが不可欠
任意売却で特に難しいのが債権者との交渉です。債権者の許可がなければ任意売却はできないからです。債権者を納得させられる配分案（売却代金の配当の内訳）を作成できなければ、売却自体が実現できません。
通常の不動産会社でも、宅地建物取引業の登録をしていれば、任意売却を扱うこと自体は可能です。ただし、任意売却に関する専門的な業務は一般的な不動産会社の専門外なので、任意売却の実績を豊富に持つプロを選ぶ必要があります。
（3）相談先は実績を重視して選ぶ
相談先を選ぶ際は、会社が公式ホームページなどに公開している事例や相談実績が参考になります。実績数はどのくらいか、内容は具体的で信ぴょう性があるかなど、慎重にチェックしてみましょう。
注意が必要なのは、「引っ越し代を全額保証します」「売却価格の一部を還元します」など、一見魅力的な謳い文句で相談者を集める会社です。任意売却の業界ではしばしば見かける謳い文句ですが、いずれも悪徳業者の可能性が高いため注意してください。
ほかにも、受け答えの怪しい会社や、依頼者にとって都合の良いことしかいわない会社は避けた方がよいでしょう。
関連記事：任意売却の悪徳業者の特徴は？被害を回避するための対策も解説
6．まとめ
今回は、競売になった家の明け渡し期限、競売で売却した後の残債、競売にかけられた後も住み続ける方法などについて解説しました。
競売による自宅の売却では、一切スケジュールの調整が効かず、強制的に退去させられることもあります。また、競売後の残債も多く残るため、経済的・精神的ともに負担の大きい売却方法といわざるを得ません。
そのため当社では、競売より高く売却でき、希望に応じて住み続けられる可能性もある任意売却をおすすめしています。任意売却を成功させるためには、専門的なノウハウが不可欠なので、任意売却の実績を豊富に持つプロに相談することが大切です。
当社は過去3,000件以上の相談実績で培った知識・ノウハウをもとに、任意売却のサポートを行っています。「住宅ローンを払うのが困難な状況だけど、今の家に住み続けたい」などという悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談下さい。
当社の過去の解決事例はこちら
自宅が競売にかけられたらいつまで住める？競売の流れと任意売却について
自宅が競売にかけられ買受人が見つかると、債務者は自宅から退去する必要があります。
しかし実際には、買受人が決まってもすぐに立ち退きを求められるわけではありません。 もし自宅が競売対象となった場合、いつまで元の家に住めるのでしょうか。 この記事では「競売になった家に住む期限」を中心に、競売のデメリットや回避方法を合わせて紹介します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき） 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート
競売とは
競売とは債権者が債権回収を行うために、裁判所に申し立てて担保となった物件を差し押さえ、オークション形式で売却することを指します。
住宅ローンの滞納が長期間にわたると、金融機関は残債を回収するため、担保となっている不動産を競売にかけて現金化します。
金融機関からの申し立てにより競売が開始すると、裁判所は購入希望者を公募します。
購入希望者が複数いれば、最も高い価格を提示した人が買受人になります。
競売では債務者の意思は一切反映されずに、対象物件の売却が行われます。
競売になったらいつまで住める？
自宅が競売にかけられてから住める期間は、最長で「買受人が家の代金を払ってから2か月」です。
裁判所内での手続きの進行状況によっては、1か月半程度がタイムリミットになることもあります。
なお最長2か月という期間は、 あくまで強制執行で退去させられるまでの期限 です。
基本的には、強制執行を受けるより前に自主的に退去するのが望ましいでしょう。
競売の流れ
住宅ローンの滞納から競売で買受人が決定するまでは、以下の流れで進行します。
督促状の郵送 滞納1か月目より 期限の利益（分割払いの権利）の喪失 滞納から6か月程度 差押通知書の郵送 滞納から8か月程度 競売開始決定通知書の郵送 滞納から9か月程度 裁判所執行官の現況調査 滞納から10か月程度 競売の期間入札通知書の到着 滞納から13か月程度 BIT（競売物件の情報サイト）への公開 入札開始から2・3週間前 入札開始 滞納から19か月程度 開札・買受人の決定 入札開始から最長1か月
段階が進むほど退去までの時間も短くなるため、流れを把握した上で自宅を手放したあとの生活を考えましょう。
強制退去の可能性も
買受人が家の代金を支払い、所有者の名義が移動すると、自宅は買受人のものとなります。
それ以降も債務者が家に住み続けている状態は「不法占拠」に該当します。
不法占拠が長期化すると、最終的に裁判所の執行官によって強制的に退去させられます。
強制退去になると家財道具や荷物は全て運び出され、鍵も交換されます。
また強制退去にかかった費用は、全て債務者が負担します。
経済的に苦しい状態で退去を強いられ、退去にかかる費用も請求されるため、 強制退去が債務者に与える負担は大きい でしょう。
競売が決定した時点で引越しの準備を進め、自発的に退去した方が精神的・経済的なダメージは小さいといえます。
競売で自宅を手放すデメリット
競売による売却はデメリットが多く、可能な限り回避したい方法です。
競売で家を手放す場合、所有者にとってどのような点が不利になるのでしょうか。
売却価格が市場価格より安くなる
競売の売却価格は、市場価格より安くなるのが一般的です。
通常は市場価格の7割程度、安い場合は5割程度になることもあります。
市場価格より安く売却されるのは、買受人に対する競売特有のデメリットがあるからです。
競売物件は所有者が売却を希望していないため、 内覧できません。
物件情報の公開から入札期間終了までの期間は短く、他の物件と比較検討する時間も限られます。
こういった点から売却基準価格が安く設定されており、相場価格での売却は難しいのが現状です。
引越しの時期を選べない
競売では、債務者の希望によって引越し時期を調整できません。
引渡し時期は裁判所での手続きの進行状況によって左右され、最長でも買受人が代金を支払ってから2か月後です。
通常の不動産売買は、購入希望者と協議の上で引渡しの時期を調整できます。
引越し先を決めてから引渡すなど、所有者の都合を優先することも可能です。
競売では、債務者側の事情で引渡しが遅れることは認められません。
引渡しに応じなければ、 たとえ引越し先が決まっていなくても強制的に退去させられます。
引越し費用などを自分で捻出しなければならない
競売の売却代金は、全額債務の返済に充てられます。
代金の一部を引越しの費用や、滞納中の税金などの支払いに使うことは不可能です。
競売では債権者の権利が最優先されるため、通常の不動産売却のような融通は効きません。
経済状況が周囲に知られる可能性がある
競売の対象となる物件は、BIT（競売物件の情報サイト）や新聞などに詳細情報を公開し、購入希望者を広く募ります。
自宅を知っている人が見れば、物件所有者の経済状況を知られる可能性があります。
自宅が競売対象となると、債務者のプライバシーに配慮されない点に注意が必要です。
住宅ローンを滞納してしまったら「任意売却」も検討しよう
実は住宅ローンを返済できなくなったとしても、必ずしも競売で家を手放すわけではありません。
裁判所主導の競売ではなく、自分で売却を行う「任意売却」という手段を検討できます。
任意売却とは
任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得て、担保になっている不動産を売却することです。
競売とは異なり、通常の不動産売却と同じように仲介会社に依頼して売却活動を行います。
任意売却には、以下のメリットがあります。
差し押さえ物件とは分からない（経済状況を周囲に知られない）
市場価格に近い価格での売却が期待できる
引渡し時期を調整できる
任意売却を成功させるためには
任意売却の成功には「不動産会社選び」と「早めの相談」が重要です。
任意売却を進めるにあたっては、多くの場面で債権者である金融機関との交渉や調整が必要です。
任意売却の着手には金融機関の同意が必要ですが、そもそも同意してくれないケースも珍しくありません。
売却代金から引越し費用などを捻出したい場合も、了承が必要となります。
こういった交渉は債務者だけでは難しいため、任意売却の経験が豊富な不動産会社のサポートが必要不可欠です。
また任意売却を行うケースでは、競売との同時進行で売却活動を進めることも少なくありません。
任意売却への着手が遅れるほど、売却活動に使える時間が短くなります。
競売の買受人が決定すると任意売却できなくなるため、遅くとも入札開始までには購入者を見つけることが必要です。
住宅ローンの滞納が長引きそうであれば、早めに金融機関と不動産会社に相談しましょう。
まとめ
担保になっている自宅が競売にかけられると、住み続けられるのは長くても買受人の代金の支払いから2か月程度です。
物件の引渡しを拒否すると最終的には強制退去させられるため、早めの引越し準備が必要です。
競売は「売却価格が安い」「債務者の事情が考慮されない」など、債務者にとってデメリットが大きい売却方法です。
競売による売却を望まないのであれば、金融機関の同意を得た上で任意売却も選択肢に入れましょう。
任意売却は、早めの相談と実績のある不動産会社選びが成功の秘訣です。
（執筆者：いちはらまきを）
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アブローズ 不動産ジャーナル 知識 豆知識｜株式会社アブローズ
競売とは
任意売却とは
任意売却のメリット
任意売却後の立ち退き期限
住める期間
引っ越し費用（立ち退き費用)
まとめ
任意売却に関する事や不動産の事なら全ておまかせ、ご相談も「アブローズ」までご一報を下さい。
住宅ローンの支払いが困難になり、債権者からの申請で、不動産が競売にかけられる前に、任意売却を行う為の話し合い承諾で競売を避けることができます。任意売却が決まってから家の引っ越しをするまでの期間などについて調べていきましょう。金融機関などからお金を借りると、金銭債務を負うことになり、債務者が金銭支払い義務を果たさない場合は、債権者は裁判所へ競売の申立を行います。債務者の不動産を差し押さえて、競売により処分し代金回収をします。その債権回収方法の一つが不動産競売です。住宅ローンや借入金等の返済が困難になった場合に、担保権(抵当権等)を実行して債権を回収する為に債権者は競売による不動産売却で現金化するのですが、市場価格より安くなる場合があるので、債権者と債務者の仲介により調整を行い、市場価格を取り入れて、担保不動産を売却することを言います。不動産を高い価格で処分できれば、債権回収額も多く、債務者の残債をより少なくすることが可能です。親族に買ってもらえば、不動産を処分した後もそのまま住み続けられる可能性があり賃貸で住み続けるリースバックもできます。任意売却の手続きを、専門の仲介人に依頼することで、債権者との交渉や売買契約の段取りの手続きを任せられます。任意売却にすることで債権者と債務者双方にとってはメリットがあり、不動産の回収金から引越代の援助を受けられる場合もあります。不動産の任意売却を行った場合でも、住んでいたマイホームは自分のものではなくなります。そこで気になるのが、任意売却をした不動産にいつまで住めるのか？という問題です。任意売却を申し出たからと言って、必ずしもすぐに出て行かなければならないわけではありません。具体的な退去日については、売主と買主が話し合いをし、お互いに納得のいく日を検討していく形になり買主が承諾すれば、数カ月の期間を、住み続けることは可能なのですが、買主側としてはできるだけ早く出て行って欲しいというのが本音です。競売に比べると、ある程度自分の希望が通りやすいのは間違いありませんが、任意売却で不動産を手放したからと言って、何ヶ月かも住み続けられるわけではありません。任意売却を成功させる為にも信頼できる専門業者に依頼しましょう。任意売却が決まっても、引っ越しの費用がまかなえず、具体的な引き渡しが考えられないと言う方がいるかもしれません。こういった方の為に売却代金から、いくらか引っ越し費用をもらえる可能性もありますが、絶対にもらえるといったわけではありません。具体的にいくらの引っ越し費用がもらえるかは依頼する任意売却業者によって違いますが、それも頭に入れながら引越の時期を考えましょう。債権者の受け取る配当が少ない場合は拒否される可能性もあり、依頼する任意売却業者が重要になってきます。交渉が下手な業者に当たってしまうと引っ越し費用がもらえない可能性もあります。一般的に引っ越しや立ち退き費用は、多くても30万円前後だと思っておきましょう。債務者が返済義務を果たさない場合に債権者は、強制的に回収をはかる為に競売の手続きを利用することがあります。不動産が差し押さえの対象になり、申立から不動産が処分されるまで、半年から1年程度かかります。任意売却はメリットが多いので、早めに手続きをした方が効果的です。
任意売却・いつまで住める？先に引越しをしないといけない？
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家の売却をお考えの方へ！任意売却をしたら住宅にいつまで住めるのかを解説！
「任意売却をすると家にいつまで住めるのか知りたい」
このようにお考えの方もいらっしゃいますよね。
任意売却を行うと、いつかは家を売り払うことになりますが、どのくらいの期間住み続けられるのか気になる方も多いです。
そこで今回は、任意売却をするといつまで住めるのかについて解説します。
□任意売却はいつまで家に住み続けられるの？
任意売却では、家を退去する日は自分では決められません。
ここでは、任意売却はいつまで家に住み続けられるかを解説します。
まず、売買代金が決済されると、今住んでいる家は買主の所有物になります。
通常であれば、清済日までに家を退去していないといけません。
しかし、任意売却では、強制的に家を追い出されるということはありません。
退去日は買主と話し合いをすることで調整可能な場合もあります。
買主によっては希望を聞いてくれる可能性もあるため、清済日までの退去が難しい場合は一度相談してみると良いでしょう。
□任意売却の引き渡し期間中によくある悩みをご紹介！
任意売却を行う上で、引き渡し期間に関する悩みを抱く方は少なくありません。
ここでは、その中でもよくある悩みを2つご紹介します。
まず1つ目は、引っ越すための費用がないことです。
家を退去するには、引っ越し費用が必要です。
債権者が配慮してくれるようであれば、引っ越し費用を出してくれる場合もありますが、全てがそうとは限りません。
そのため、引っ越し費用を自分で用意しなくてはいけないことに負担を感じる方もいます。
しかし、任意売却を行ってすぐに退去する訳ではないため、引っ越し費用を確保する期間は十分にあります。
直前になって費用が手元に用意できていないということが起こらないように、地道に資金を貯めておくようにしましょう。
2つ目は、引っ越し先が見つからないことです。
たとえ新しい住まいが見つかっていなくても、事前に決めた明け渡し日は変更できません。
言い換えると、もし住まいが見つかっていなくても明け渡し日までには退去する必要があります。
どうしても住まいが見つからない場合は、自分の希望する物件の条件や相場を見直すことをおすすめします。
いずれにしても、ギリギリになって焦ることがないように、スケジュールを頭に入れて事前に準備しておくようにしましょう。
□まとめ
今回は、任意売却をするといつまで住めるのかについて解説しました。
任意売却は、退去しなければいけない期間が定まっていません。
債権者や買主、決済日によっても退去すべき日は異なります。
任意売却をお考えの方は、ぜひ当社までご連絡ください。
【任意売却ができる期間を解説】競売開札までに売却が条件
【任意売却ができる期間を解説】競売開札までに売却が条件
・住宅ローンを払えず任意売却を検討しているが期間はどれくらいかかるのだろう
・家が競売にかけられてしまいそうだが、いつまでなら任意売却できるのだろう
・任意売却が出来ないことはあるのか、競売までの猶予はあるのだろうか
万が一住宅ローンが払えなくなると、粛々と競売へと進んでしまいます。
この競売を避ける売却方法が「任意売却」であり、任意売却は、家の売却価格が住宅ローンの残債（残高）を下回っている場合（所謂オーバーローンのこと）でも交渉により売却活動を認めてもらうことができます。
「何とかして競売だけは避けたい！」というときに最後の売却方法として考えられるのがこの任意売却です。
では、任意売却はいつでも可能なのでしょうか。
結論から言うと、任意売却できる期間があります。
この期間というのは任意売却を検討するにあたり非常に大切なポイントです。
判断が遅くなると任意売却ができる機会を失ってしまい、ご自身が任意売却をしたいと言っても任意売却ができず競売になってしまっている恐れがあります。
時間が経つと状況は悪くなるばかりのため、現在住宅ローンの返済が厳しいのであれば、早急に相談することが大切です。
そのため、本記事では「任意売却できる期間」を理由と共に詳しく解説します。
任意売却が可能となる期間は競売開札日まで
任意売却が可能となる期間は競売開札日の前日までです。
目安としては、期限の利益喪失から6～12カ月といった期間です。
競売申立てのタイミングは債権者毎に異なり、販売期間が長い場合もありますが、代位弁済後の早いタイミングで申立てされることも稀にあるのです。
申立て後、粛々と裁判所の業務は進み、3～6カ月で開札期日を迎えてしまいます。
開札期日（住宅を競売で買い受ける人が決まる日）以降は申立人の一存で取り下げることはできないため、遅くとも開札期日の数日前までに任意売却を完了させる必要があり、この開札日を迎えた場合、任意売却はできません。
（詳しくは＞競売開札とは）
任意売却までの流れ
では、任意売却までの流れをご説明します。
任意売却は、経験が豊富な不動産会社に相談をするところからスタートです。
その後、不動産会社は債権者との交渉を行い、販売許可を得ることで売却活動を進めていきます。
ただし、任意売却をしたいと考えても大きく分けて3つのパターンがあります。
① 住宅ローン滞納前：滞納は0カ月
② 住宅ローン滞納：1～5ヵ月（催告書/督促状が届く時期）
③ 住宅ローン滞納：6ヵ月（期限の利益喪失通知が届く時期）
まず、①②の場合は、いつから販売可能なのかは不動産査定を行った後に決まります。
いつから任意売却の販売が開始できるか
いつから任意売却の販売が開始できるかは、後述の2つのパターンに分かれます。
売って完済できるならすぐにでも販売できる
売って完済できるならすぐにでも販売できます。
債権者も既に滞納があっても債権の回収を見込める場合は、販売を止めることはありません。
住宅ローンの滞納と遅延損害金を完済することができるのであれば、問題はないのです。
この場合は、先に債権者に完済することができることを伝え、競売手続きを待ってもらうように交渉することも大切です。
販売活動が思ったより長引く間に競売となってしまわないように注意も必要だからです。
売っても完済できないなら代位弁済後でないと販売できない
不動産査定後、明らかにオーバーローンで売っても完済できないという状態であれば、代位弁済後でないと販売できません。
オーバーローンとは（売却価格≦住宅ローン残債）の状態をいい、残債が残る状況では売却は認められません。
オーバーローンでも余剰資金で完済出来れば問題はありませんが、①②の段階から余剰資金がすぐにご用意できるかは難しいと思います。
そのため、販売活動（任意売却）を行う為には、代位弁済後でないといけないのです。
住宅ローン滞納前は（代位弁済後でないと）任意売却はできない
つまり、住宅ローン滞納前は任意売却はできません。
先ほどの③パターンの場合は、滞納6カ月を経過すると、期限の利益を喪失して、代位弁済されます。
代位弁済がされたので、代位先の保証会社と交渉して任意売却の許可をもらい売却活動ができるのです。
滞納が無い状態（①②の段階）では、売却して一括返済できない限り任意売却はできないので、直ぐに売り出すのではなく期間を待つ（滞納を続ける）必要があることが分かります。
期限の利益喪失前は督促がくるので対応すること
また、期限の利益喪失前は督促がくるので対応することが非常に大切なポイントになります。
住宅ローンの返済を滞ってしまうと、銀行との金銭消費者契約（金消契約と呼ばれる）を破ってしまうことになります。
約束を破ってしまうことで、銀行側としては返済の督促を行う義務があり何度か手紙や電話がくるでしょう。
この時、一方的に無視をしてしまうと、「信頼関係の破綻」として、滞納が3カ月程度でも競売の手続きを行わられる可能性もあるため注意が必要なのです。
代位弁済後は後戻りできない
そして、代位弁済後は後戻りできないことを知っておきましょう。
「期限の利益」を失ってしまうと、ローンの借り手は負債を一括返済しなければなりません。
一括返済ができなければ、次の段階として「代位弁済」へと進んでしまいます。
一度このように債権者が移ってしまった場合、もう一度ローンの返済を頑張りますと言っても認められないのです。
滞納してしまうということは、信用情報にも傷が入りますのでデメリットも知っておかなくてはいけません。
任意売却の期間は開始～最大1年以上である
任意売却のもう一つのデメリットは、販売期間の決定権は債権者にあることです。
期間は開始～最大1年（稀に１年以上）であり、債権者が任意売却での売却が見込めないと判断すると、競売の手続きに着手する事になります。
売却価格の設定が高い場合や、購入希望者と折り合いが付かない場合など、何らかの問題が発生した時は、この期間を超えることもあります。
そのため、ポイントは競売申し立て前に買い手が見つかることが重要であり、競売申し立て後であると買い手の方のローン審査など手続きの時間が確保できなくなってしまう恐れがあるためです。
ただし、競売申し立て後でも先述した通り、競売の開札を迎える前であれば、取引可能であることもあるのでまだ販売活動を続けることができます。
また、競売は申し立てから開札期日まで半年前後の時間がかかるため、仮に競売にかけられても開札期日までに任意売却ができれば競売を取り下げてもらえます。
任意売却期間に売却できないと競売になる
任意売却を選んでも、競売の落札日前日までに買い手が見つからなければ競売で売却されることになります。
不動産の売却には通常2～6カ月の期間が必要とされています。
任意売却の場合、債権者や連帯保証人との連絡・調整が必要なため、条件によってはそれ以上かかることも珍しくありません。
通常の不動産取引と同じように、人気エリアではない、立地が不便、金額が高いなどの理由で買い手がつかないことはあります。この場合には、住宅ローン債権者と相談しながら、売り出し価格を下げつつ購入希望者が現れるのを待ちます。
任意売却の場合は、債権者の同意が必要となり、債権者との交渉期間も考慮すると、半年という期間はあっという間に経過してしまいます。
そのため、任意売却を成功させるためには、売却に向け早めに行動することがポイントです。
任意売却を申出によって2～6か月は競売の申し立てを猶予してもらえる
実は、任意売却を申出によって2～6か月は競売の申し立てを猶予してもらえます。
代位弁済後、そのままにしてしまうと、債権者は競売申し立ての準備を着々と進めてしまいます。
ただし、ここで任意売却の申し出を行うことによって、債権者によっては販売期間を考慮して競売の申し立てを猶予してくれることもあります。
債権者としても、競売の申し立て費用などが掛かることや、競売での落札価格が低いことなどを考えると任意売却が成功することが望ましいとしているからです。
任意売却期間に売却できなかったとき
では、任意売却期間で売却できなかったとき、競売落札後はどうなるのか？そもそも競売は何が違うのか？を説明します。
競売落札後の流れ
まず今後の競売落札後の流れを確認しましょう。
競売で落札されたとしても、実際の明け渡しまで最長で４～６か月ほどの猶予があります。
① 競売落札
② 落札者の審査・許可決定（落札者の決定までに約１か月）
③ 代金納付（納付期限１か月）
④ 所有者移転手続き（手続きには２週間程度）
⑤ 引き渡し命令の申し立て・確定（期限１か月～最大半年）
⑥ 強制執行（申し立てから約1か月）
このように、裁判所が落札者の決定を下し、明け渡しの期限を判断確定してから強制執行をするまでに、ある程度の時間がかかることが分かります。
もちろん、落札者が業者である場合などは急ぎ引き渡しに向けて動くため、直接交渉に来られることもあります。
任意売却と競売の違い
競売には様々なデメリットがあり、任意売却との違いがあります。
① 新聞やインターネットに競売物件として住所が公表（BITサイトや競売物件として公表）される
② 市場価格の7割程度で強制的に売却されてしまう（残債が多く残ってしまう）
③ 引っ越し代が考慮されず、立ち退きの強制執行を言い渡されてしまう。
という事態になり、精神的にも疲れてしまうことが予想されます。
任意売却は表向き、一般的な売却と変わらず、交渉や手続きを業者が行ってくれることも安心できるのではないでしょうか。
（詳しくは＞任意売却と競売の違い）
競売となる前に早期に任意売却の相談をする
このようなことから、競売となる前に早期に任意売却の相談をしましょう。
つまり、手遅れになってしまう前に、任意売却が可能となる期間に相談ができるかがポイントであります。
まだ住宅ローンを滞納していなくても、完済できる状態で売れるかが難しい基準の時もあり、任意売却も検討しなくてはいけないのか、自己判断が難しくなります。
専門家に相談することで、早期売却に向けて動けることも利点となるのです。
まとめ
今回は、任意売却の期間に関して詳しく解説致しました。
いつでも自由に任意売却を開始することができないことはわかりましたでしょうか。
また、期間も価格も交渉を行い、決定となりますが、基本的には債権者次第である為、期限の利益を喪失してしまったら、所有者ではありますが競売を待ってもらえるのかも含めて思いのほか条件が悪い時もあります。
滞納中の連絡を怠らない、誠実な対応が必要な理由は、この債権者との交渉をしやすくするためです。
少しでも、任意売却が成功できるように、期間や重要なポイントをしっかりと抑えるようにしましょう。
自宅が競売にかけられたらいつまで住める？競売の流れと任意売却について
自宅が競売にかけられ買受人が見つかると、債務者は自宅から退去する必要があります。
しかし実際には、買受人が決まってもすぐに立ち退きを求められるわけではありません。 もし自宅が競売対象となった場合、いつまで元の家に住めるのでしょうか。 この記事では「競売になった家に住む期限」を中心に、競売のデメリットや回避方法を合わせて紹介します。
遠鉄の不動産・浜松北ブロック長 影山 裕紀（かげやま ひろき） 宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、3級ファイナンシャル・プランニング技能士、ITパスポート
競売とは
競売とは債権者が債権回収を行うために、裁判所に申し立てて担保となった物件を差し押さえ、オークション形式で売却することを指します。
住宅ローンの滞納が長期間にわたると、金融機関は残債を回収するため、担保となっている不動産を競売にかけて現金化します。
金融機関からの申し立てにより競売が開始すると、裁判所は購入希望者を公募します。
購入希望者が複数いれば、最も高い価格を提示した人が買受人になります。
競売では債務者の意思は一切反映されずに、対象物件の売却が行われます。
競売になったらいつまで住める？
自宅が競売にかけられてから住める期間は、最長で「買受人が家の代金を払ってから2か月」です。
裁判所内での手続きの進行状況によっては、1か月半程度がタイムリミットになることもあります。
なお最長2か月という期間は、 あくまで強制執行で退去させられるまでの期限 です。
基本的には、強制執行を受けるより前に自主的に退去するのが望ましいでしょう。
競売の流れ
住宅ローンの滞納から競売で買受人が決定するまでは、以下の流れで進行します。
督促状の郵送 滞納1か月目より 期限の利益（分割払いの権利）の喪失 滞納から6か月程度 差押通知書の郵送 滞納から8か月程度 競売開始決定通知書の郵送 滞納から9か月程度 裁判所執行官の現況調査 滞納から10か月程度 競売の期間入札通知書の到着 滞納から13か月程度 BIT（競売物件の情報サイト）への公開 入札開始から2・3週間前 入札開始 滞納から19か月程度 開札・買受人の決定 入札開始から最長1か月
段階が進むほど退去までの時間も短くなるため、流れを把握した上で自宅を手放したあとの生活を考えましょう。
強制退去の可能性も
買受人が家の代金を支払い、所有者の名義が移動すると、自宅は買受人のものとなります。
それ以降も債務者が家に住み続けている状態は「不法占拠」に該当します。
不法占拠が長期化すると、最終的に裁判所の執行官によって強制的に退去させられます。
強制退去になると家財道具や荷物は全て運び出され、鍵も交換されます。
また強制退去にかかった費用は、全て債務者が負担します。
経済的に苦しい状態で退去を強いられ、退去にかかる費用も請求されるため、 強制退去が債務者に与える負担は大きい でしょう。
競売が決定した時点で引越しの準備を進め、自発的に退去した方が精神的・経済的なダメージは小さいといえます。
競売で自宅を手放すデメリット
競売による売却はデメリットが多く、可能な限り回避したい方法です。
競売で家を手放す場合、所有者にとってどのような点が不利になるのでしょうか。
売却価格が市場価格より安くなる
競売の売却価格は、市場価格より安くなるのが一般的です。
通常は市場価格の7割程度、安い場合は5割程度になることもあります。
市場価格より安く売却されるのは、買受人に対する競売特有のデメリットがあるからです。
競売物件は所有者が売却を希望していないため、 内覧できません。
物件情報の公開から入札期間終了までの期間は短く、他の物件と比較検討する時間も限られます。
こういった点から売却基準価格が安く設定されており、相場価格での売却は難しいのが現状です。
引越しの時期を選べない
競売では、債務者の希望によって引越し時期を調整できません。
引渡し時期は裁判所での手続きの進行状況によって左右され、最長でも買受人が代金を支払ってから2か月後です。
通常の不動産売買は、購入希望者と協議の上で引渡しの時期を調整できます。
引越し先を決めてから引渡すなど、所有者の都合を優先することも可能です。
競売では、債務者側の事情で引渡しが遅れることは認められません。
引渡しに応じなければ、 たとえ引越し先が決まっていなくても強制的に退去させられます。
引越し費用などを自分で捻出しなければならない
競売の売却代金は、全額債務の返済に充てられます。
代金の一部を引越しの費用や、滞納中の税金などの支払いに使うことは不可能です。
競売では債権者の権利が最優先されるため、通常の不動産売却のような融通は効きません。
経済状況が周囲に知られる可能性がある
競売の対象となる物件は、BIT（競売物件の情報サイト）や新聞などに詳細情報を公開し、購入希望者を広く募ります。
自宅を知っている人が見れば、物件所有者の経済状況を知られる可能性があります。
自宅が競売対象となると、債務者のプライバシーに配慮されない点に注意が必要です。
住宅ローンを滞納してしまったら「任意売却」も検討しよう
実は住宅ローンを返済できなくなったとしても、必ずしも競売で家を手放すわけではありません。
裁判所主導の競売ではなく、自分で売却を行う「任意売却」という手段を検討できます。
任意売却とは
任意売却とは、債権者である金融機関の同意を得て、担保になっている不動産を売却することです。
競売とは異なり、通常の不動産売却と同じように仲介会社に依頼して売却活動を行います。
任意売却には、以下のメリットがあります。
差し押さえ物件とは分からない（経済状況を周囲に知られない）
市場価格に近い価格での売却が期待できる
引渡し時期を調整できる
任意売却を成功させるためには
任意売却の成功には「不動産会社選び」と「早めの相談」が重要です。
任意売却を進めるにあたっては、多くの場面で債権者である金融機関との交渉や調整が必要です。
任意売却の着手には金融機関の同意が必要ですが、そもそも同意してくれないケースも珍しくありません。
売却代金から引越し費用などを捻出したい場合も、了承が必要となります。
こういった交渉は債務者だけでは難しいため、任意売却の経験が豊富な不動産会社のサポートが必要不可欠です。
また任意売却を行うケースでは、競売との同時進行で売却活動を進めることも少なくありません。
任意売却への着手が遅れるほど、売却活動に使える時間が短くなります。
競売の買受人が決定すると任意売却できなくなるため、遅くとも入札開始までには購入者を見つけることが必要です。
住宅ローンの滞納が長引きそうであれば、早めに金融機関と不動産会社に相談しましょう。
まとめ
担保になっている自宅が競売にかけられると、住み続けられるのは長くても買受人の代金の支払いから2か月程度です。
物件の引渡しを拒否すると最終的には強制退去させられるため、早めの引越し準備が必要です。
競売は「売却価格が安い」「債務者の事情が考慮されない」など、債務者にとってデメリットが大きい売却方法です。
競売による売却を望まないのであれば、金融機関の同意を得た上で任意売却も選択肢に入れましょう。
任意売却は、早めの相談と実績のある不動産会社選びが成功の秘訣です。
（執筆者：いちはらまきを）
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